农村住宅要发房本了，但一户多宅等5类办不了，你家能办吗？

老宅翻新喜迎新颜，小李满心欢喜之余，却因房本办理遇阻而陷入不解。他前往村委会咨询宅基地产权证事宜，不料被告知因祖父遗留的另一处老宅，构成了“一户多宅”，暂时无法取得不动产权证。这突如其来的消息，让小李对自家房产证的未来感到茫然。

小李的困惑并非个例。随着全国农村房地一体确权登记工作的深入推进，越来越多村民开始关注自家房产能否顺利获得产权证明。据统计，截至2025年上半年，已有超过七千万户农村家庭完成了不动产权证的登记发放，然而，仍有不少农村住宅因种种原因未能获此法律凭证。

农村住宅的“房本”，即不动产权证书，与城市房产证性质相同，是证明房屋所有权和宅基地使用权的法定文件。一旦拥有此证，农民的财产权益便有了坚实的法律保障，更能从中受益于各项政策红利，例如顺利办理房屋继承、赠与，或以房屋作为抵押申请贷款，甚至在进城落户后，也能妥善保留农村宅基地的使用权。

究竟何种情形下能顺利获得不动产权证？又有哪些情况会阻碍办理？针对村民普遍关心的问题，我们通过实地走访和梳理最新政策，在此作出详尽解答。

农村房地一体确权登记的核心在于落实“一户一宅”原则，并确保宅基地使用的合法性。2025年出台的新规明确了“三权分置”的模式：宅基地所有权归属村集体，资格权仅限本村集体经济组织成员，而使用权则可通过租赁、入股等形式进行有限度的流转。这一政策界定了宅基地各项权利的边界，为确权登记工作提供了明确的指导方针。

然而，在现实操作中，确有部分情况会导致不动产权证无法办理。根据最新的政策规定，主要包括以下五类情形：

其一，不符合分户条件而产生的一户多宅。 《土地管理法》明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，超出部分原则上不予确权登记。例如，张大爷家拥有两处房产，一处是七十年代建造的老屋，另一处是九十年代的新房，均登记在同一户口本下，且不符合分户的法定条件。在这种情况下，新建的房产便无法办理不动产权证。

需要指出的是，并非所有“一户多宅”都无法确权。若房产的产生是源于合法的继承，且能提供相关证明，则可依法进行确权登记。此外，对于符合分户条件但尚未实际分户的情况，如果实际占用的宅基地面积未超过分户后各自允许的建房用地总和，经规范程序审批后，也可予以确权。

其二，宅基地不符合乡镇土地利用总体规划。 当前，许多地区正开展乡村规划的整治工作，对不符合规划的建筑进行调整。张阿姨的房屋恰好建在规划的道路用地之上，这种不符合规划的情形，自然使其无法获得不动产权证。

其三，非本集体经济组织成员或城镇居民购置的农村宅基地住房。 2025年中央一号文件特别强调，严禁城镇居民购买农村的农房和宅基地，也不允许退休干部占用农村土地建房。这是不可逾越的红线。例如，城市居民小王通过私下交易购买了农村的一处住宅，此类交易不仅无法办理不动产权证，其购房合同在法律上也是无效的。

这项规定的出台，实则承载着深远的考量。宅基地是农民安身立命的根本，是其最后的生存保障。若允许其自由买卖，可能导致部分农民在眼前利益的驱使下丧失土地，未来生计将面临严峻挑战。此项规定如同为农民权益筑起一道安全屏障，确保他们在国家现代化进程中，不至于失去赖以生存的根基。

其四，宅基地权属不清或违法违规行为尚未处理完毕。 例如，小赵家与邻居因宅基地边界发生纠纷，双方各执一词。在权属不明的情况下，自然无法进行确权登记。又如，小周未经批准，擅自占用耕地修建房屋，此类违法行为在未得到妥善处理前，也无法办理不动产权证。

其五，经批准的宅基地连续闲置两年未进行建设。 部分村民在申请到宅基地后，长期未能动工兴建，这种情况下，宅基地使用权有被收回的风险，自然也无法办理不动产权证。小陈于2023年申请了宅基地，但因资金问题一直未能开工，至2025年仍未建设，村委会可能会依法收回此地块。

除了上述五种主要情形，还有一些其他不符合条件的情况也可能导致无法办理房本，例如违反“建新拆旧”政策，新建房屋后未将原宅基地退还给集体经济组织；或是将原有住宅出售、出租、赠与他人后，又重新申请宅基地；又或是闲置土地或房屋建设未完成等。

在明确了无法办理不动产权证的情形后，我们也要了解正常情况下的办理流程。目前，农村房地一体确权登记工作由地方政府统一组织实施，一般包含申请登记、实地调查、审核公示、登记发证四个主要环节。

具体而言，村民需向村委会提交申请，并附上身份证、户口本等相关证明材料。随后，工作人员将进行实地勘测，核实宅基地的权属、面积、位置等信息。接着会对相关信息进行公示，公示期通常为15天，在此期间如有异议可提出。公示无异议后，方可办理不动产权证。值得一提的是，部分地区已实现流程数字化，审批时限可缩短至21天左右。

此外，对于历史遗留的一户多宅、宅基地面积超标等问题，国家采取了分类处理的原则。对于不违反当时法律法规及政策规定的历史遗留问题，鼓励通过自愿有偿的方式退出多占的宅基地。部分地区已设立了相应的补偿标准，例如安徽某县按每亩20至30万元的标准进行补偿。

同时，针对农村闲置住宅和宅基地的盘活利用，政策也提供了新的思路。在坚守政策底线的前提下，鼓励农民通过出租（最长可达20年）、入股参与乡村旅游或合作开发民宿等方式，盘活闲置宅基地，增加财产性收入。村集体也可牵头，将闲置宅基地转化为经营性建设用地进行市场化交易，收益由集体和农户共享。

面对无法办理不动产权证的困境，农民朋友该如何应对？

对于“一户多宅”情形，若符合分户条件，可先行办理户口分户，再申请确权；若不符合分户条件，则可考虑将多余的宅基地归还给集体经济组织，并依法获得相应补偿。对于宅基地面积超标的情况，可依据当地政策，对超标部分缴纳有偿使用费，部分地区已实行了阶梯式收费标准。

若宅基地权属存在争议，建议通过村民委员会调解或向乡镇政府申请行政调解。对于存在违法违规行为的，应尽快按要求进行整改，并缴纳相关罚款后，再重新申请确权。

总体而言，农村住宅发放不动产权证，是保障农民财产权益的重头戏。尽管部分情形下暂时无法办理，但随着政策的不断完善和相关问题的逐步化解，相信越来越多的农村住宅将获得合法的产权保障。

事实证明，拥有不动产权证不仅意味着产权的清晰明了，更代表着农民的财产获得了法律的有力保护。伴随着乡村振兴战略的全面推进，这项工作将持续深入开展，为农村发展注入新的生机与动力。

回看文章开头的李先生，若其“一户多宅”系因合法继承所致，经过规范程序，仍有可能获得不动产权证；若非合法继承，他可以考虑将其中一处住宅退还集体，或按照当地政策缴纳有偿使用费，积极寻求合法的解决之道。

广大农民朋友们也应提前了解相关政策，规范自身的建房行为，以免因政策不熟而错失办理不动产权证的机会。同时，各级政府也在不懈努力，不断完善政策体系，为解决历史遗留问题开辟更多渠道，确保农民的合法权益得到切实保障。